Czy wynajem nieruchomości jest dobrym sposobem na pasywne dochody?

Wynajem nieruchomości jest zawsze podawany jako jeden z podstawowych sposobów na uzyskanie dochodu pasywnego. Czy jest to jednak dobry sposób i dla każdego?

Inwestowanie w nieruchomości jest procesem długoterminowym. Inwestor zarabia przede wszystkim na dodatnich przepływach finansowych, tj. gdy uzyskane z wynajmu przychody przewyższają ponoszone koszty. Dodatkową korzyścią i przyszłym dochodem jest często wzrost wartości danej nieruchomości z biegiem czasu.
 
Rentowność inwestycji oceniana jest na ok. 5-7 %. Może być większa przy zastosowaniu dźwigni finansowej, czyli z wykorzystaniem pożyczonych pieniędzy (kredyt, pożyczka). Może wtedy wynieść nawet 10 % i więcej, ale przy większym ryzyku.
 
Są jednak minusy inwestowania w nieruchomości. Potrzeba z reguły dość dużego kapitału na wejście, albo musimy skorzystać z kredytu. Nie każdy ma jednak odpowiednią zdolność kredytową, a i tak obecnie musimy mieć wkład własny w wysokości min. 20% wartości nabywanej nieruchomości. Na początku może to być dla wielu dość znaczny problem. Musimy też mieć środki na wypadek np. potrzeby remontu mieszkania i wyposażenia go. Co kilka lat pojawia się potrzeba remontu, bądź odświeżenia nieruchomości i zakupu nowego wyposażenia, w tym np. łóżek, mebli, lodówki lub pralki do wynajmowanego mieszkania.
 
Inną bardzo istotną niedogodnością jest niska płynność takiej inwestycji. Obecnie nie jest łatwo szybko sprzedać nieruchomość. Łatwiej jest sprzedać akcje, czy obligacje, albo zlikwidować lokatę niż sprzedać nieruchomość. Ponadto w przypadku pojawienia się potrzeby nie możemy wycofać z takiej inwestycji części środków i przeznaczyć je na inne cele.
 
Nieustannie istnieje też ryzyko, że nie znajdziemy najemcy, bądź nie będzie nam płacił czynszu. My natomiast musimy ponosić pewne stałe koszty. Należałoby ostrożnie przyjąć, że w roku możemy mieć 1-2 miesiące, gdy nie będziemy mieć najemców na naszą nieruchomość. Może się tak np. zdarzyć, gdy zakończymy współpracę z jednym najemcą, a nie zdołamy znaleźć dostatecznie szybko kolejnego.
 
Wszyscy z reguły powtarzają, że wartość nieruchomości w długim okresie czasu zawsze rośnie. Uważam, że nie musi tak być zawsze. Z biegiem lat zmieniają się technologie budowy (wielka płyta, cegła), pewne rejony miasta, a nawet całe miejscowości mogą stracić na atrakcyjności kosztem innych. Istotny jest też moment, w którym nabywa się daną nieruchomość. Czy jest to np. okres dekoniunktury i recesji w gospodarce, czy czas hossy na rynku nieruchomości, kiedy ceny osiągają rekordowe poziomy.
 
Nie można na koniec zapominać o ogromnym zagrożeniu, gdy najemca nie płaci nam czynszu za mieszkanie i nie chce się z niego wyprowadzić, a my nie możemy się go pozbyć. Nie dość, że nie osiągamy wtedy przychodów i dochodów ze swojego mieszkania, to na dodatek musimy ponosić stałe opłaty związane z jego użytkowaniem (energia elektryczna, czynsz do wspólnoty/spółdzielni, kredyt). Obecne prawo niestety bardziej chroni nierzetelnych najemców, niż właścicieli nieruchomości.
 
W przypadku wynajmu mieszkań istnieje wprawdzie najem okazjonalny jako szczególny rodzaj najmu, ale wiąże się on z dodatkowymi obostrzeniami i kosztami. Aby móc skorzystać z przepisów dotyczących najmu okazjonalnego, umowa, którą zawiera właściciel danego mieszkania z najemcą, powinna posiadać formę pisemną pod rygorem nieważności oraz musi zawierać:
 
  • oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym poddaje się on egzekucji i zobowiązuje się do opróżnienia i wydania najmowanego lokalu mieszkalnego w terminie wskazanym w żądaniu opuszczenia mieszkania,
  • wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku egzekucji obowiązku opróżnienia wynajmowanego mieszkania,
  • oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, w którym miałby zamieszkać eksmitowany, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu; na żądanie wynajmującego załącza się oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym.

Właściciel mieszkania, aby skorzystać z najmu okazjonalnego musi zgłosić zawarcie umowy naczelnikowi urzędu skarbowego, właściwemu ze względu na jego miejsce zamieszkania w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. Jeśli tego nie zrobi, to umowa zawarta pomiędzy stronami będzie zwykłą umową najmu, którą regulują przepisy kodeksu cywilnego oraz ustawy o ochronie praw lokatorów.

Zawierając umowę najmu w tej formie właściciele mieszkań mogą łatwiej, skuteczniej i szybciej pozbyć się uciążliwych lokatorów. Z drugiej jednak strony trudniej będzie im znaleźć osoby, które spełniają niezbędne warunki zawarte w przepisach dotyczących najmu okazjonalnego. Wielu potencjalnych lokatorów nie będzie mogło wskazać alternatywnego miejsca zamieszkania w przypadku obowiązku opróżnienia wynajmowanego mieszkania. Ilość obowiązujących warunków formalnych również nie będzie pomocna w sprawnym i szybkim zawarciu umowy najmu. Potencjalnych najemców odstraszać może także brak ochrony, której w umowie najmu okazjonalnego nie zapewniają przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów. 

Podsumowując, inwestycja w nieruchomości i ich wynajem niekoniecznie musi być dobrym źródłem dochodów pasywnych, czy ogólnie dochodów. Ponadto zyskowność z tego typu inwestycji nie zawsze będzie na tyle duża, aby zneutralizować istniejące stałe ww. zagrożenia, związane z tego typu inwestycjami.

Leave a Reply

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.